地產(chǎn)人過(guò)了個(gè)不一樣的開年:
線下銷售一片蕭條......,
打亂了很多開發(fā)商的節(jié)奏。
TOP 100房企2月份的銷售業(yè)績(jī)
創(chuàng)近幾年來(lái)的單月銷售最低。
負(fù)債-償債的資金循環(huán)
就多項(xiàng)目開發(fā)或房地產(chǎn)企業(yè)整體運(yùn)作而言,則可綜合考量短期需求和中長(zhǎng)期發(fā)展,在有息杠桿已再難可加的環(huán)境下,進(jìn)行騰挪、調(diào)整,增加資金循環(huán)上的韌性。具體可操作的建議如下:
項(xiàng)目位置對(duì)價(jià)值的絕對(duì)作用
根據(jù)天驥行研究的總結(jié),一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值定位,可以基于位置,附加一些高于位置、抹平位置差的加分項(xiàng),改變價(jià)值構(gòu)成。具體如下圖示意:
房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品相對(duì)固化
1、疫情帶出的產(chǎn)品痛點(diǎn):物理空間
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā),很多遵循“建成-銷售-交付-開發(fā)結(jié)束”的短周期模式。開發(fā)和銷售的都是房子——物理空間。
這種情況下,提高產(chǎn)品韌性主要靠前期策劃和方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)更全面、細(xì)致,為買家的個(gè)性化需求預(yù)留改造彈性。
本次疫情,很多人在連續(xù)多日、24小時(shí)宅家的經(jīng)歷中,暴露出很多對(duì)物理空間的使用痛點(diǎn)。圍繞“健康”需求,值得房地產(chǎn)開發(fā)商、設(shè)計(jì)工作者參考借鑒的細(xì)節(jié),可以在空間設(shè)計(jì)中注意、改善:
——餐廚一體化:滿足家庭多人聚餐的可增擴(kuò)空間;滿足多人參與炊廚操作的空間
——收納空間:滿足囤菜囤物的收納需求
——衛(wèi)生間設(shè)計(jì):防止上下樓層病毒傳播的衛(wèi)生間地漏設(shè)計(jì)、氣密性設(shè)計(jì)
——房中套房、雙鑰匙房:為居家隔離的家庭成員、或老人而設(shè)計(jì)的相對(duì)獨(dú)立起居空間。
——參考、對(duì)標(biāo)一些國(guó)際化認(rèn)證:如“WELL健康住宅認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)”,2015年正式引入中國(guó)。目前國(guó)內(nèi)僅有小部分高端酒店、辦公、公寓、住宅做過(guò)WELL認(rèn)證。
2、?疫情凸顯的產(chǎn)品需求:場(chǎng)景空間
疫情期間,宅家的人們深切體驗(yàn)了互聯(lián)生活:云辦公、云課堂、云逛街......。這些情形,還將在5G時(shí)代更加普遍、愈演愈烈。
作為承載空間,房地產(chǎn)產(chǎn)品成為多種場(chǎng)景的發(fā)生地,配合“場(chǎng)景”需求而進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì),將是必然趨勢(shì)。這些場(chǎng)景要點(diǎn),如:
——業(yè)主進(jìn)社區(qū)全程無(wú)物理接觸場(chǎng)景下的智能安防設(shè)計(jì);
——適合云辦公、云課堂場(chǎng)景的空間設(shè)計(jì)。具體要求互聯(lián)網(wǎng)信號(hào)的連續(xù)(5G小基站的位置設(shè)計(jì))、與家庭其他成員活動(dòng)的分隔等。
——適合居家運(yùn)動(dòng)、孩子上體育課場(chǎng)景且不干擾鄰居的空間設(shè)計(jì)。如樓板隔音設(shè)計(jì)、陽(yáng)臺(tái)健身空間等。
——適合聯(lián)網(wǎng)直播、主播操作場(chǎng)景需要的工作間設(shè)計(jì)。
3、疫情啟示的新價(jià)值:供求交互平臺(tái)
在房地產(chǎn)增量時(shí)代,開發(fā)商習(xí)慣于在“建房-賣房-交付使用-開發(fā)結(jié)束”的模式中快速滾動(dòng),以負(fù)債-償債式資金循環(huán)驅(qū)動(dòng)攻城略地。但進(jìn)入存量時(shí)代,則應(yīng)跳出傳統(tǒng)認(rèn)知、尋求空間銷售價(jià)值之外的其它產(chǎn)品價(jià)值。
對(duì)此,國(guó)內(nèi)已有先行的專業(yè)開發(fā)商提出了“空間即服務(wù)”的理念。其價(jià)值邏輯即是:房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品,不僅是鋼筋水泥圍起來(lái)的物理空間,也有是每一天吃喝拉撒的“供求交互平臺(tái)”,服務(wù)與被服務(wù)持續(xù)發(fā)生的場(chǎng)合。
當(dāng)前,5G時(shí)代馬上到來(lái),人們的生活、商務(wù)辦公等活動(dòng)都會(huì)更加智慧化、數(shù)字化,數(shù)據(jù)留存也將無(wú)時(shí)無(wú)刻地存在。房子建成交付后,將同一小區(qū)居民的數(shù)據(jù)集合起來(lái)進(jìn)行分析、利用,就能發(fā)揮“投其所好”、精準(zhǔn)服務(wù)的巨大生產(chǎn)力!
而此次疫情期間,這種云消費(fèi)的能量已經(jīng)初現(xiàn)威力。
因此,只要房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理者認(rèn)真看待這一價(jià)值,在項(xiàng)目開發(fā)之初就聯(lián)合數(shù)據(jù)中心、服務(wù)平臺(tái)等,進(jìn)行軟硬件的適配設(shè)計(jì)、前置設(shè)計(jì),那么,待房產(chǎn)交付使用后,源源不斷的數(shù)據(jù)就可轉(zhuǎn)變?yōu)榭闪炕脑粕蠑?shù)據(jù)資產(chǎn)。真正實(shí)現(xiàn)“物業(yè)是金礦”!