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[天驥行觀察]文旅項目成功不易,拿地環(huán)節(jié)尤關(guān)生死
日期:2020-06-03 16:27:23 點擊次數(shù):100
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文旅項目是否有良好的投資收益前景,

一半功夫在拿地條件上!

如果再算上整盤投資風(fēng)險因素中,

一半以上和拿地環(huán)節(jié)有關(guān)。那么,

拿地,對文旅項目成功與否的決定作用

可在七成以上!

 

1
 

為什么文旅項目的拿地特別重要?

1

文旅項目用地性質(zhì)種類復(fù)雜,價值屬性、法律屬性的模糊地帶很多,容易出現(xiàn)投資“陷阱”。輕則權(quán)屬理清時間、土地成本超預(yù)算,重則可能因談判進展拖拉、投資前提不具備,而讓前期投入的費用和時間打水漂。

2

文旅項目對用地附著資源的依賴度很高,甚至有的資源就是項目存在的核心吸引物(如水庫、山林、成片農(nóng)田、村屋舍院等)。但由于土地資源合法化的程序、證照往往不盡如人意,拿地環(huán)節(jié)取得明確權(quán)屬證照、甚至白紙黑字的過程曲折艱難,因而對未來的投資運營埋下變數(shù)和風(fēng)險

 

事實上,在城市建設(shè)用地指標(biāo)緊缺的背景下,文旅項目要獲取合法的建設(shè)用地指標(biāo)難度相當(dāng)大。
同時,文旅項目往往涉及農(nóng)用地向旅游、產(chǎn)業(yè)功能的轉(zhuǎn)變,土地投資強度、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新功能導(dǎo)入等等,都會令土地價值發(fā)生顯著改變、土地產(chǎn)出獲得急劇提升,利益反差之下,圍繞利益分配的爭執(zhí)就在所難免。構(gòu)成投資風(fēng)險和隱患。

 

2
 

及早開展策劃可以幫助文旅項目拿地

 

文旅項目的投資者,須從拿地環(huán)節(jié)開始、自始至終保持清醒而清晰的思路,即:拿地邏輯(主次輕重)和明確的投資指向(價值效益)。
甚至應(yīng)將項目投資利潤、營收進行“預(yù)演”,才能埋下成功的伏筆。

一套思路清晰、合理客觀的“預(yù)演“,絕非老板腦熱構(gòu)思的奇思妙想、或利益方七嘴八舌的點子所能替代。而是來自于專業(yè)團隊經(jīng)過系列市場調(diào)研、項目摸底后系統(tǒng)呈現(xiàn)的一套項目前期研究策劃方案

市場要什么、選址地有什么、項目做什么;錢投在哪里、利潤出在哪里、客人在哪里花錢消費;土地怎么拿、分期怎么分、首期怎么推;……。

 

項目前期研究策劃方案對以上各類問題的回答、策劃,可環(huán)環(huán)相扣地倒推出拿地邏輯、前期策略,甚至拿地成本、時間計劃和具體的談判條件和策略。

 

3
 

土地管理法新修訂后文旅項目的拿地要點

 

盡管一個項目中,可直接進入市場交易的不動產(chǎn)是現(xiàn)金寶藏。但是,隨著國家對“房住不炒”、“嚴控房地產(chǎn)類融資”等的強調(diào)和貫徹,文旅項目去房地產(chǎn)化已是大勢所趨。

投資者須從初心上逐步調(diào)適到“文旅項目應(yīng)能做到不靠房地產(chǎn)、而是靠運營實現(xiàn)回報“的模式。

相應(yīng)地,文旅項目的拿地也應(yīng)跳脫出“通過大量建設(shè)用地來支撐生計“的觀念:從盡量不占城市建設(shè)用地指標(biāo)的視角,挖掘文旅可用的農(nóng)村土地資源

一般情況下,進入文旅項目視野的主要有以下三大類用地:


 


文旅項目建設(shè)用地的來源
 

如果不考慮城鎮(zhèn)建設(shè)用地,單從農(nóng)村土地性質(zhì)上挖掘,主要來源是宅基地村集體經(jīng)營用地(如下表所示)。



文旅項目在內(nèi)容策劃上,可以把民宿、鄉(xiāng)農(nóng)社區(qū)等新業(yè)態(tài)植入進這些土地空間里,參與并改善村莊的規(guī)劃藍圖,把原本土生土長的資源進行旅游化、產(chǎn)業(yè)化改造

而對于要進行改造建設(shè)新物業(yè)的土地和空間:

一方面,產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上,切勿認為和村集體簽署了一紙協(xié)議、就一切有保障了。此協(xié)議非權(quán)屬證明,不僅租期長度(超過20年)是否有效須確認,而且一旦遇到拆遷等情況,也會有失效的可能。

另一方面,規(guī)劃建造上,須謹慎核對與原面積、政策允許用途(土地規(guī)劃)的吻合度,切勿認為此非城鎮(zhèn)管控范圍、可盲目超綱超標(biāo),避免投錢造了了違建。

文旅項目的環(huán)境用地來源
 

除了實體建筑的房舍庭院之外,文旅項目中最引客人逗留的是鄉(xiāng)野化的環(huán)境,承載行、游、賞、參與等旅游功能和特產(chǎn)耕作等產(chǎn)業(yè)功能的田園綜合體。

我們建議投資者特別關(guān)注項目所在地的“四荒地”資源,即:荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用土地。

國家對此類用地的態(tài)度,基本上按“誰治理、誰使用,誰保護、誰受益”的原則,允許“四荒地”使用權(quán)在50年或更長的時間不變。這對投資利益而言,相對有保障、也更易統(tǒng)籌規(guī)劃。

 

文旅項目的景觀背景用地
 

這部分用地是勾勒項目外部景觀所需要的用地,包括農(nóng)林用地,其中又有國家權(quán)屬或村集體權(quán)屬之分。

但無論何種權(quán)屬,鑒于國家對保護生態(tài)環(huán)境的要求越來越嚴格,文旅項目策劃中,最好對此類用地都以最小開發(fā)量為原則、進行規(guī)劃利用,對開發(fā)建設(shè)的預(yù)想則不能抱太高期望,并謹慎探究那些可以進行較大規(guī)模建設(shè)的拿地承諾

如林地利用上,一方面政策允許“3%可建林業(yè)設(shè)施”,但同時也有“不得超過10畝”的總量上限。全面掌握相關(guān)政策,避免拿地中留下無法兌現(xiàn)的“坑”。

 

此外,為了項目運作效率考慮,拿地時還要特別留意避開以下五類地,以免因用地性質(zhì)的限制而牽累項目進程或運作預(yù)期:

沒有占用基本農(nóng)田
沒有涉及生態(tài)退線
沒有涉及一級保護林地
沒有涉及一級水源保護地
沒有涉及文物保護地

 

如果項目遇到以下幾類用地,則需要提前進行充分溝通,明確問題點和提前想好對應(yīng)策略

一般農(nóng)田:對于是否要改變用地屬性、或改變路徑,應(yīng)進行提前策劃規(guī)劃、充分溝通掌握相關(guān)背景。
經(jīng)濟林/一般天然保護山林:須和地方林業(yè)局充分溝通,落實賠償協(xié)議等利益相關(guān)內(nèi)容后、再行規(guī)劃動工等實質(zhì)工作。 
零星地塊:提前策劃規(guī)劃整理方案,嚴密部署取得節(jié)奏步驟。以免被當(dāng)?shù)厝嘶蚱渌送稒C購買、流轉(zhuǎn),影響項目整體利益。
用地內(nèi)有高壓線纜等經(jīng)過時:查明電力相關(guān)規(guī)劃、明確其對項目經(jīng)營建設(shè)的影響和限制。如果用地有燃氣管道,電纜,軍用通訊等設(shè)施穿過,則必須提前考量用地代價,以免規(guī)劃方案不能落地,或經(jīng)營建設(shè)中引致高額罰款。




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[天驥行觀察]文旅項目成功不易,拿地環(huán)節(jié)尤關(guān)生死
發(fā)布時間:2020-06-03 16:27:23

文旅項目是否有良好的投資收益前景,

一半功夫在拿地條件上!

如果再算上整盤投資風(fēng)險因素中,

一半以上和拿地環(huán)節(jié)有關(guān)。那么,

拿地,對文旅項目成功與否的決定作用

可在七成以上!

 

1
 

為什么文旅項目的拿地特別重要?

1

文旅項目用地性質(zhì)種類復(fù)雜,價值屬性、法律屬性的模糊地帶很多,容易出現(xiàn)投資“陷阱”。輕則權(quán)屬理清時間、土地成本超預(yù)算,重則可能因談判進展拖拉、投資前提不具備,而讓前期投入的費用和時間打水漂。

2

文旅項目對用地附著資源的依賴度很高,甚至有的資源就是項目存在的核心吸引物(如水庫、山林、成片農(nóng)田、村屋舍院等)。但由于土地資源合法化的程序、證照往往不盡如人意,拿地環(huán)節(jié)取得明確權(quán)屬證照、甚至白紙黑字的過程曲折艱難,因而對未來的投資運營埋下變數(shù)和風(fēng)險。

 

事實上,在城市建設(shè)用地指標(biāo)緊缺的背景下,文旅項目要獲取合法的建設(shè)用地指標(biāo)難度相當(dāng)大。
同時,文旅項目往往涉及農(nóng)用地向旅游、產(chǎn)業(yè)功能的轉(zhuǎn)變,土地投資強度、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新功能導(dǎo)入等等,都會令土地價值發(fā)生顯著改變、土地產(chǎn)出獲得急劇提升,利益反差之下,圍繞利益分配的爭執(zhí)就在所難免。構(gòu)成投資風(fēng)險和隱患。

 

2
 

及早開展策劃可以幫助文旅項目拿地

 

文旅項目的投資者,須從拿地環(huán)節(jié)開始、自始至終保持清醒而清晰的思路,即:拿地邏輯(主次輕重)和明確的投資指向(價值效益)。
甚至應(yīng)將項目投資利潤、營收進行“預(yù)演”,才能埋下成功的伏筆。

一套思路清晰、合理客觀的“預(yù)演“,絕非老板腦熱構(gòu)思的奇思妙想、或利益方七嘴八舌的點子所能替代。而是來自于專業(yè)團隊經(jīng)過系列市場調(diào)研、項目摸底后系統(tǒng)呈現(xiàn)的一套項目前期研究策劃方案

市場要什么、選址地有什么、項目做什么;錢投在哪里、利潤出在哪里、客人在哪里花錢消費;土地怎么拿、分期怎么分、首期怎么推;……。

 

項目前期研究策劃方案對以上各類問題的回答、策劃,可環(huán)環(huán)相扣地倒推出拿地邏輯、前期策略,甚至拿地成本、時間計劃和具體的談判條件和策略。

 

3
 

土地管理法新修訂后文旅項目的拿地要點

 

盡管一個項目中,可直接進入市場交易的不動產(chǎn)是現(xiàn)金寶藏。但是,隨著國家對“房住不炒”、“嚴控房地產(chǎn)類融資”等的強調(diào)和貫徹,文旅項目去房地產(chǎn)化已是大勢所趨。

投資者須從初心上逐步調(diào)適到“文旅項目應(yīng)能做到不靠房地產(chǎn)、而是靠運營實現(xiàn)回報“的模式。

相應(yīng)地,文旅項目的拿地也應(yīng)跳脫出“通過大量建設(shè)用地來支撐生計“的觀念:從盡量不占城市建設(shè)用地指標(biāo)的視角,挖掘文旅可用的農(nóng)村土地資源

一般情況下,進入文旅項目視野的主要有以下三大類用地:


 


文旅項目建設(shè)用地的來源
 

如果不考慮城鎮(zhèn)建設(shè)用地,單從農(nóng)村土地性質(zhì)上挖掘,主要來源是宅基地村集體經(jīng)營用地(如下表所示)。



文旅項目在內(nèi)容策劃上,可以把民宿、鄉(xiāng)農(nóng)社區(qū)等新業(yè)態(tài)植入進這些土地空間里,參與并改善村莊的規(guī)劃藍圖,把原本土生土長的資源進行旅游化、產(chǎn)業(yè)化改造。

而對于要進行改造建設(shè)新物業(yè)的土地和空間:

一方面,產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上,切勿認為和村集體簽署了一紙協(xié)議、就一切有保障了。此協(xié)議非權(quán)屬證明,不僅租期長度(超過20年)是否有效須確認,而且一旦遇到拆遷等情況,也會有失效的可能。

另一方面,規(guī)劃建造上,須謹慎核對與原面積、政策允許用途(土地規(guī)劃)的吻合度,切勿認為此非城鎮(zhèn)管控范圍、可盲目超綱超標(biāo),避免投錢造了了違建。

文旅項目的環(huán)境用地來源
 

除了實體建筑的房舍庭院之外,文旅項目中最引客人逗留的是鄉(xiāng)野化的環(huán)境,承載行、游、賞、參與等旅游功能和特產(chǎn)耕作等產(chǎn)業(yè)功能的田園綜合體。

我們建議投資者特別關(guān)注項目所在地的“四荒地”資源,即:荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用土地。

國家對此類用地的態(tài)度,基本上按“誰治理、誰使用,誰保護、誰受益”的原則,允許“四荒地”使用權(quán)在50年或更長的時間不變。這對投資利益而言,相對有保障、也更易統(tǒng)籌規(guī)劃。

 

文旅項目的景觀背景用地
 

這部分用地是勾勒項目外部景觀所需要的用地,包括農(nóng)林用地,其中又有國家權(quán)屬或村集體權(quán)屬之分。

但無論何種權(quán)屬,鑒于國家對保護生態(tài)環(huán)境的要求越來越嚴格,文旅項目策劃中,最好對此類用地都以最小開發(fā)量為原則、進行規(guī)劃利用,對開發(fā)建設(shè)的預(yù)想則不能抱太高期望,并謹慎探究那些可以進行較大規(guī)模建設(shè)的拿地承諾

如林地利用上,一方面政策允許“3%可建林業(yè)設(shè)施”,但同時也有“不得超過10畝”的總量上限。全面掌握相關(guān)政策,避免拿地中留下無法兌現(xiàn)的“坑”。

 

此外,為了項目運作效率考慮,拿地時還要特別留意避開以下五類地,以免因用地性質(zhì)的限制而牽累項目進程或運作預(yù)期:

沒有占用基本農(nóng)田
沒有涉及生態(tài)退線
沒有涉及一級保護林地
沒有涉及一級水源保護地
沒有涉及文物保護地

 

如果項目遇到以下幾類用地,則需要提前進行充分溝通,明確問題點和提前想好對應(yīng)策略

一般農(nóng)田:對于是否要改變用地屬性、或改變路徑,應(yīng)進行提前策劃規(guī)劃、充分溝通掌握相關(guān)背景。
經(jīng)濟林/一般天然保護山林:須和地方林業(yè)局充分溝通,落實賠償協(xié)議等利益相關(guān)內(nèi)容后、再行規(guī)劃動工等實質(zhì)工作。 
零星地塊:提前策劃規(guī)劃整理方案,嚴密部署取得節(jié)奏步驟。以免被當(dāng)?shù)厝嘶蚱渌送稒C購買、流轉(zhuǎn),影響項目整體利益。
用地內(nèi)有高壓線纜等經(jīng)過時:查明電力相關(guān)規(guī)劃、明確其對項目經(jīng)營建設(shè)的影響和限制。如果用地有燃氣管道,電纜,軍用通訊等設(shè)施穿過,則必須提前考量用地代價,以免規(guī)劃方案不能落地,或經(jīng)營建設(shè)中引致高額罰款。